Vanaf oktober kan u de btw op gedane investeringen in (nieuw)bouw recupereren. Professioneel verhuren wordt in een nieuw aantrekkelijk kleedje gestopt. Ook de huurder profiteert hier mee van!

Huidige situatie. Als verhuurder kan u momenteel de btw op oprichtings-, onderhouds- of verbouwingskosten van uw investering(en) niet recupereren. Dit gegeven is nadelig voor de verhuurder. Vaak is het zo dat de verhuurder deze kosten dan wel onrechtstreeks op de huurder zal verhalen. De huurprijzen zullen bijgevolg stijgen. Dit gegeven is nadelig voor de huurder.

Nieuw. Om investeringen in vastgoed te stimuleren, zijn er voordelige btw-veranderingen op komst. De btw op oprichtingswerken en op grondige renovatiewerken wordt aftrekbaar. Deze besparing langs de zijde van de verhuurder heeft ook gevolgen voor de huurder. De verhoogde kostprijs zal niet op hem worden verhaald via de huurprijs. Ook de nadelen tegenover bijvoorbeeld buurland Nederland worden op die manier weggewerkt. Onroerende verhuur is immers in Nederland reeds geruime tijd onderworpen aan de btw-regelgeving.

Voorwaarden. Verschillende voorwaarden worden gesteld om te kunnen genieten van het nieuwe optionele btw-regime:

• De huurder moet btw-plichtig zijn en deze onroerende goederen gebruiken voor zijn (al dan niet vrijgestelde) professionele btw-activiteit.
• Het verhuurde gebouw of een gedeelte van dit gebouw mag maar gebouwd worden vanaf 1 oktober 2018 of vanaf dan duchtig gerenoveerd worden.
• Zowel de verhuurder als btw-plichtige huurder wensen de regeling toe te passen.

Pas vanaf oktober 2018. Het recente regime is enkel mogelijk voor projecten die van start gaan vanaf 1 oktober 2018. Wanneer er voor deze datum al facturen van bijvoorbeeld een architect of aannemer worden ontvangen, zal het nieuwe regime niet toegepast kunnen worden. Ook lopende huurovereenkomsten komen niet in aanmerking.

Verbetering. De nieuwe regels betekenen een administratieve vereenvoudiging inzake btw. Voorheen werd er soms beroep gedaan op complexe optimalisatietechnieken zoals onroerende leasing of een vruchtgebruikconstructies om toch beroep te kunnen doen op btw-aftrek. Verschillende circulaires over bv. bedrijvencentra etc. worden overbodig.

Ook nieuw vanaf oktober 2018. Naast de optionele regeling is er ook een verplichte nieuwe btw-heffing op “kortdurende” verhuur van onroerende goederen aan zowel professionele als particuliere huurders. De huurperiode bedraagt hierbij maximaal zes maanden. Een korte duur van verhuring komt vaak voor bij het verhuren van zalen door bijvoorbeeld een ontmoetingscentrum of hotel, etc. Ziekenhuizen, universiteiten, musea, verenigingsgebouwen (de zogenaamde sociaal-culturele voorzieningen) worden buiten beschouwing gelaten.

Geen btw bij. Bijgevolg is het niet mogelijk btw-aftrek toe te passen bij de verhuur van bestaande gebouwen of de verhuur van nieuwe gebouwen aan particulieren, aan belastingplichtigen die de gebouwen voor privédoeleinden gebruiken of aan openbare besturen die de gebouwen gebruiken voor een activiteit waarvoor ze niet als belastingplichtige worden beschouwd.

Toekomstmuziek. Uiteraard is het wachten op de definitieve bekrachtiging van de wet en de concrete uitwerking ervan door de administratie vooraleer de regeling kan toegepast worden. Het is wel aangeraden bij het plannen van een nieuwbouw- of vernieuwingsproject nu al proactief rekening te houden met de toekomstige regeling. REFIBO volgt dit graag voor u op.