Wist u dat u als bedrijfsleider een deel van uw woning kan verhuren aan uw eigen vennootschap? De huurovereenkomst is fiscaal gunstig zowel voor uzelf als uw vennootschap. Wat zijn de voordelen?

Voordeel vennootschap-huurder. Voor de vennootschap zijn betaalde huurgelden aftrekbare kosten. De belastbare winst van de vennootschap wordt op deze manier verminderd.

Voordeel bedrijfsleider-verhuurder. Door een onroerend goed aan uw vennootschap te verhuren, kan u op een fiscaal voordelige manier geld uit uw vennootschap halen. Het huurgeld dat een bedrijfsleider ontvangt, is namelijk een belastbaar onroerend inkomen in plaats van een beroepsinkomen.

Het concrete voordeel  vloeit voort uit het feit dat onroerende inkomsten minder zwaar worden belast dan beroepsinkomsten. Het onroerend inkomen is gelijk aan de volledige huurprijs plus de huurvoordelen. Forfaitair mag 40 % van het huurbedrag voor kosten worden afgetrokken. Daartegenover staan de bezoldigingen die u als bedrijfsleider ontvangt. Hierop mag slechts 3 % forfaitair als kost in mindering worden gebracht.

Bovendien worden onroerende inkomsten niet mee in rekening gebracht om de verschuldigde sociale zekerheidsbijdrage te berekenen.

Voorlopige conclusie. We kunnen concluderen dat er tweemaal voordeel kan worden genoten. De huurgelden kunnen in de vennootschap voor 100 % worden ingebracht en in de personenbelasting wordt slechts 60 % van de huurgelden belast. Dit gegeven zou u ertoe kunnen verleiden om de huurprijs op te drijven zodat u meer kosten genereert in de vennootschap en dat u zo minder belastingen moet betalen.

Plafondbedrag. De voordelen zouden ertoe kunnen verleiden de huurprijs op te drijven zodat er meer kosten worden genereert in de vennootschap en dat er minder belastingen zouden moeten worden betaald. Om deze situatie te vermijden, heeft de fiscus een plafondbedrag opgelegd. De door de vennootschap betaalde huur mag niet hoger zijn dan het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen (KI) van de verhuurde woning, vermenigvuldigd met 5/3^de en met de ‘revalorisatiecoëfficiënt’. Deze coëfficiënt wordt elk jaar geïndexeerd en is voor het aanslagjaar 2017 vastgesteld op 4,31.

Niet-geïndexeerde kadastrale inkomen (KI) x 5/3 x revalorisatiecoëfficiënt

Overschrijden beperking. De huur wordt gekwalificeerd als loon indien deze hoger is dan het plafondbedrag. Deze surplus wordt met andere woorden bijgerekend bij het andere belastbare beroepsinkomen. Deze bezoldiging wordt dan belast aan het progressief tarief van de personenbelasting. Het tarief in de personenbelasting kan in de hoogste schijven oplopen tot 50 % vermeerdert met gemeentebelasting. De bezoldiging wordt mede in rekening gebracht voor de berekening van de sociale zekerheidsbijdragen en kan niet worden verminderd met bijvoorbeeld interesten van een lening waarmee het goed verkregen werd.

Toepassingsgebied[1]. Deze regeling geldt enkel voor bestuurders, zaakvoerders, vereffenaars en gelijksoortige functies. Bedrijfsleiders die een leidende functie van commerciële, technische of financiële aard hebben, blijven buiten toepassing. De herkwalificatie geldt bovendien enkel voor gebouwde onroerende goederen die verhuurd worden. Terreinen en gronden blijven buiten beschouwing.

Tip! De herkwalificatie blijft steeds beperkt tot het eigendomsaandeel van de bedrijfsleider in het onroerend goed. Indien het onroerend goed behoort tot het gemeenschappelijk vermogen, zal enkel het deel van de bedrijfsleider in aanmerking komen. Indien de eigendom uitsluitend toebehoort aan het eigen vermogen van de partner, zal bovenstaande herkwalificatie niet worden toegepast. Hierbij dient opgemerkt te worden dat uw echtgeno(o)t(e) geen enkele connectie mag hebben met de vennootschap. Het is dus noodzakelijk dat uw partner geen enkele werkzaamheid voor de vennootschap verricht, noch vermeld staat in de statuten van de vennootschap.

Onderverhuring. Sommige bedrijfsleiders proberen aan deze herkwalificatie te ontsnappen door een huur-onderverhuurconstructie op te zetten. Dit gaat op de volgende manier in zijn werk: men verhuurt een onroerend goed aan een natuurlijke persoon of een tweede vennootschap die het onroerend goed vervolgens onderverhuurt aan uw vennootschap. Men tracht hier het gevaar voor ‘herkwalificatie’ te omzeilen doordat de bedrijfsleider niet zelf aan zijn vennootschap verhuurt, maar aan een ‘derde’.

Opgelet! De belastingadministratie doorziet dit soort constructies meestal en verwerpt ze dan ook resoluut door ofwel aan te tonen dat er sprake is van misbruik, ofwel de constructie te herkwalificeren als een rechtstreekse huurovereenkomst.

REFIBO. Wij staan u graag bij bij het bepalen van uw plafondbedrag en het opmaken van de overeenkomsten.

[1] Art. 32 WIB 1992.