U bent op zoek naar een pand om uw zelfstandige activiteiten uit te oefenen? Of bent u net op zoek naar professionele huurders voor uw onroerend goed? Zijn er regels over hoelang u moet (ver)huren? Is er een verschil tussen een huurovereenkomst betreffende een onroerend goed in het algemeen en een handelshuurovereenkomst?

Toepassingsgebied. De algemene regels van het Burgerlijk Wetboek [1] zijn van toepassing op een huurovereenkomst betreffende een onroerend goed dat bestemd is voor kantoordoeleinden. Wordt het gehuurde hoofdzakelijk gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel? Of wordt het gehuurde onroerend goed gebruikt voor een bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek? In beide gevallen is dan de specifieke handelshuurwet [2] van toepassing.

Duur huur. Afhankelijk voor welke activiteiten het onroerend goed gehuurd wordt, zijn er andere regels van toepassing voor de duurtijd van de huurovereenkomst.

Burgerlijk Wetboek. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een huurovereenkomst betreffende een onroerend goed voor zowel onbepaalde als bepaalde tijd kan worden aangegaan.

Een voor onbepaalde tijd afgesloten overeenkomst wordt telkens geacht te zijn aangegaan per maand. Hierbij kan de overeenkomst met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand door beide partijen worden beëindigd.

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstrijkt.

Het is met andere woorden mogelijk dat de partijen onderling al dan niet een huurtermijn, een opzeggingstermijn (bv. 6 maanden) en opzeggingsmodaliteiten (bv. aangetekend schrijven) afspreken.

Wederinhuring. Indien de huurder na het verstrijken van de afgesproken tijd het onroerend goed blijft gebruiken, is er sprake van wederinhuring. De overeenkomst wordt automatisch verlengd met dezelfde voorwaarden als de basishuurovereenkomst. De wederinhuring geldt uiteraard enkel als de verhuurder er niet tegen opkomt.

Handelshuurwet. De duur van de (ver)huur mag niet korter zijn dan 9 jaren.

De huurder kan evenwel de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij 6 maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. De mogelijkheid tot vervroegde opzegging door de huurder moet niet in de overeenkomst worden bepaald!

Tip! De huurder kan afstand doen van dit welbepaald opzeggingsrecht mits vastgelegd in een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter.

De mogelijkheid om als verhuurder vervroegd het huurcontract te kunnen opzeggen, moet (in tegenstelling tot bij de huurder) in de huurovereenkomst worden opgenomen. Bovendien is opzeggen slechts mogelijk om de 3 jaar én indien de verhuurder het 1 jaar op voorhand aangekondigd. De opzeg dient te gebeuren aan de hand van een deurwaardersexploot of een aangetekend schrijven. De enkele reden om als verhuurder het contract vervroegd op te mogen zeggen is dat hij zelf een handel in het onroerend goed wil uitoefenen of wil laten uitoefenen door zijn aanverwanten. Deze aanverwanten zijn meer bepaald zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste 3/4 van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.

Partijen kunnen met wederzijdse instemming te allen tijde de lopende huur beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.

Let op!

• Vermeldt het contract geen duur, of een duur die korter is dan 9 jaar? Dan wordt de huurtijd van rechtswege tot 9 jaar verlengd, behalve indien de huurder zich toch op de kortere termijn beroept.
• De wettelijke termijn van 9 jaar begint te lopen vanaf de datum van de werkelijke intrede van de huurder in het goed (niet vanaf het sluiten of de registratie van de overeenkomst).
• Het is mogelijk een langere termijn dan 9 jaar overeen te komen, maar dan moet het contract bij notariële akte worden afgesloten.

Vernieuwing handelshuurovereenkomst. De huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten. Hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing voor een duur van 9 jaar. Dit evenwel behoudens akkoord van partijen gebleken uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Dit recht is beperkt tot 3 hernieuwingen.

U denkt, wat na het recht van de huurder tot 3 hernieuwingen? Indien de huurder na deze afloop in het pand mag blijven, komt automatisch een huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand. De verhuurder kan deze huurovereenkomst wel beëindigen mits hij ze ten minste 18 maanden vooraf opzegt.

Conclusie. Wees alert dat er verschillende regels bestaan voor het professioneel (ver)huren van een onroerend goed. Deze regels zijn wat betreft de duur afhankelijk van de activiteiten van de huurder.

De regels omtrent de duur van de huur van een onroerend goed bestemd voor bijvoorbeeld kantoordoeleinden zijn soepel opgesteld voor zowel de verhuurder als de huurder.

De regels in de handelshuurwet zijn daarentegen strenger voor de verhuurder dan de huurder.

Behoed uzelf voor ongewenste uitwerkingen van uw huurcontract. Maak hiervoor de juiste afspraken en wees op de hoogte van zowel uw eigen rechten als deze van de andere partij. Op die manier kunt u perfect inpikken bij onderhandelingen en kan een huurcontract op uw maat tot stand komen. Uw boekhouder-fiscalist kan u het nodige inzicht helpen verschaffen. REFIBO staat hierbij graag tot uw dienst.

Bronnen:
[1] Burgerlijk Wetboek – Boek III: wijze van eigendomsverkrijging.
[2] Wet van 30 april 1951 betreffende de regels van de handelshuur in het bijzonder.