Stel, u verkoopt uw bedrijfspand met meerwaarde. De meerwaarde op het gebouw is steeds belastbaar als beroepsinkomen. Maar is de gerealiseerde meerwaarde op de grond eveneens belastbaar als beroepsinkomen? Het Hof van Cassatie heeft sinds kort haar visie hieromtrent nauwkeurig neergeschreven.

Voorbeeld. Een ondernemer koopt een gebouw aan waarin hij zijn beroepsactiviteiten zal uitvoeren. Na verloop van tijd wordt de woning opnieuw verkocht. Als bij verkoop een meerwaarde wordt gerealiseerd, is de meerwaarde die betrekking heeft op het gebouw belastbaar als beroepsinkomen. Echter, de meerwaarde heeft niet enkel betrekking op het gebouw, maar ook op de grond waarop het gebouw is gebouwd. De vraag rees dan ook of deze meerwaarde belastbaar was als beroepsinkomen.

Opgelet. Als u slechts een deel van het gebouw beroepsmatig gebruikt, zal ook slechts dat deel van de meerwaarde belastbaar zijn als beroepsinkomen. Stel, u als bedrijfsleider heeft samen met uw vennootschap een woning in onverdeeldheid (50-50) aangekocht voor 200 000 euro (excl. 50 000 euro voor de grond). Na 20 jaar verkoopt u deze woning voor 250 000 (excl. 75 000 euro voor de grond). U heeft een meerwaarde van 50 000 euro gerealiseerd op de woning. Slechts 50% van deze meerwaarde zal belastbaar zijn als beroepsinkomen.  

Standpunt belastingplichtigen. De belastingplichtigen zijn van oordeel dat de gerealiseerde meerwaarde op de grond niet belastbaar is als beroepsinkomen. Het argument ter staving van dit standpunt is dat de grond niet wordt gebruikt voor beroepsdoeleinden, aangezien de grond niet wordt afgeschreven.[1] Logischerwijze kan de meerwaarde van een goed dat niet voor beroepsdoeleinden wordt aangewend niet belast worden als beroepsinkomen.

Standpunt fiscus. De fiscus volgt het standpunt van de belastingplichtigen niet. Die meent namelijk dat het gebouw en de grond één geheel uitmaken waarop afschrijvingen worden gedaan. Met andere woorden zowel de meerwaarde op het gebouw als de meerwaarde op de grond zijn voor de belastingplichtige als beroepsinkomen belastbaar.

De rechtbanken hebben reeds verschillende malen het standpunt van de fiscus bevestigd en nemen aan dat de meerwaarde op de grond belastbaar is.

Standpunt cassatie. Cassatie geeft op 21 juni 2018 uitsluitsel gegeven over deze tweestrijd. Het Hof heeft geoordeeld dat indien de verkoper een vereenvoudigde boekhouding voert en daarin de grond niet gaat afschrijven, de grond niet kan worden aanzien als gebruikt voor de beroepswerkzaamheid. In dat geval kan de meerwaarde op de grond niet worden belast als een beroepsinkomen. Het Hof neemt dus een voor de belastingplichtige positieve houding aan.

Opgelet. Deze voordelige regeling geldt niet indien er op de grond een waardevermindering werd geboekt en geldt tevens niet als de ondernemer een dubbele boekhouding voert. In beide gevallen zal de meerwaarde toch belastbaar zijn als beroepsinkomen.

Tip. Aangezien de meerwaarde op de grond niet belastbaar is, kan het handig zijn om in de verkoopprijs een opdeling te maken tussen de prijs van het gebouw en de prijs van de grond. Tevens kan het een slimme zet zijn om een schatter of andere expert aan te spreken om er zeker van te zijn dat de verhouding tussen de grond en het gebouw correct is.

Meer info. Refibo bvba helpt u graag bij vragen omtrent dit onderwerp.  

U kan ons steeds contacteren op het nummer +32 (0) 9 223 31 54 of het volgend mailadres: studiedienst@refibo.be.

[1] Art. 41 WIB92