Verhuurt uw onderneming één of meerdere onroerende goederen? Kijk dan zeker even na of u al dan niet onder de gewijzigde regelgeving van de btw op onroerende verhuur valt, want dit kan belangrijke implicaties hebben op uw facturatie.

Oude regelgeving. Verhuur van onroerende goederen was traditioneel een vrijgestelde btw-activiteit. Hierop bestonden een aantal uitzonderingen. Denk hierbij aan het verhuur van parkings, opslagruimtes… Deze voorbeelden van onroerende verhuur waren wel onderworpen aan de btw-verplichting.Wetswijziging. De oude regeling komt niet ten einde, maar deze wordt gewijzigd en aangevuld. De wet van 14 oktober 2018 voert drie belangrijke wijzigingen in inzake de btw op onroerende verhuur, met name:

• Een stelsel van optionele btw bij professionele verhuur.
• Een verplichte btw regeling bij verhuur op korte termijn.
• Wijziging van de btw-regeling van magazijnen en opslagruimtes.

Optionele btw. Sinds 1 januari 2019 is het in een B2B context mogelijk om de verhuur van een gebouw geheel of gedeeltelijk aan btw te onderwerpen. Opdat u deze optionele btw zou kunnen toepassen, dient u te voldoen aan een aantal cumulatieve voorwaarden, met name:

• Verhuur in professionele context (B2B)

Het stelsel van de optionele btw is enkel mogelijk als zowel de verhuurder als huurder btw-plichtig zijn. Het is tevens vereist dat de betaalde btw door de huurder effectief in aftrek kan worden genomen. Als niet aan deze voorwaarde is voldaan, zal men het stelsel van de optionele btw niet kunnen gebruiken.

Voorbeeld. Uw vennootschap huurt een gebouw aan X. Op de eerste verdieping gaat de vennootschap haar activiteiten uitvoeren, terwijl de bedrijfsleider op de tweede verdieping zal wonen. Enkel het beroepsmatige gedeelte kan onder de optionele btw regeling vallen.  

Opgelet. Ook een gemengde btw-plichtige kan kiezen om het stelsel van de optionele btw toe te passen.

• Gebouwde onroerende goederen vatbaar voor zelfstandige exploitatie

Het stelsel van de optionele btw kan enkel worden gebruikt als het gaat over de verhuur van onroerende goederen. De huurder gebruikt het goed in een het kader van diens economische activiteiten. Hieruit blijkt opnieuw dat het stelsel van de optionele btw enkel kan worden gebruikt in een B2B context.

Voorbeeld. U huurt een gebouw dat bestaat uit twee delen met elk een aparte ingang. U gebruikt de ene helft voor de uitoefening van uw beroepsactiviteiten, terwijl u de andere helft voor privé doeleinden gebruikt. Enkel het beroepsmatig deel kan onder de optionele btw regeling vallen.

• Gebouw opgericht of gerenoveerd sinds 1 oktober 2018

Niet alle verhuur van onroerende goederen in een B2B context komt voor het stelsel van de optionele btw in aanmerking. Een belangrijke voorwaarde betreft het onroerend goed zelf. Het onroerend goed, dat het voorwerp van de huurovereenkomst uitmaakt, moet een nieuw gebouw of een recent gerenoveerd gebouw zijn.

• Dit veronderstelt dat het gebouw moet zijn opgericht na 1 oktober 2018 of sindsdien grondig zijn gerenoveerd. Een grondige renovatie veronderstelt een dermate grijpende verbouwing waardoor het gebouw, na de uitvoering van de werken, als nieuw gebouw kwalificeert.[1] Gezamenlijke optie

Om de verhuur aan btw te kunnen onderwerpen moeten beide partijen uitdrukkelijk instemmen met de btw-onderwerping.

Praktisch gezien zal dit gebeuren door het opnemen van een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst.

Opgelet. De btw-onderwerping geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst en partijen kunnen hier niet gedurende de huurovereenkomst op terugkomen.

Als aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan, is de verhuur van het onroerend goed onderworpen aan de btw-regeling. Het toepasselijke tarief bedraagt 21%.

Opgelet. Indien de btw 100% afgetrokken wordt bij oprichting van het gebouw en het gebouw na verloop van tijd (bv. na 5 jaar) niet meer volledig met btw verhuurt wordt, moet de verhuurder de door hem initieel in aftrek genomen btw herzien. De herzieningstermijn bedraagt 25 jaar.

Verplichte btw. Naast de invoering van een optionele btw-regeling, heeft de wetgever ervoor geopteerd om een verplichte btw-regeling in te voeren met betrekking tot verhuur op korte termijn.

De wetgever heeft er tevens voor geopteerd om het begrip korte termijn te definiëren om misverstanden te vermijden. Een verhuur van onroerende goederen met een termijn van maximaal 6 maanden wordt aanzien als een verhuur op korte termijn. Denk hierbij voornamelijk aan de verhuur van een feestzaal, een concertzaal, een vergaderruimte…

Bij deze regelgeving is het irrelevant wie de verhuurder en huurder zijn en wanneer het goed werd gebouwd.  

Toch beseft de wetgever dat niet alle verhuren op korte termijn onder deze regelgeving dienen te vallen. De wetgever heeft daarom voorzien in 4 uitzonderingen. In die gevallen geldt de regel van de verplichte btw niet.

• Verhuur van onroerende goederen voor private bewoning (bv. verhuur aan een gezin voor 4 maanden)
• Verhuur aan natuurlijke personen die het goed niet gebruiken voor beroepsdoeleinden (bv. verhuur feestzaal voor een familiefeest)
• Verhuur aan vzw’s
• Verhuur aan organisaties die het goed aanwenden voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten. Denk hierbij voornamelijk aan scholen, musea etc.

Hervormde regelgeving opslagruimten. Omwille van de bevordering van de e-commerce werd de regeling omtrent de verhuur van opslagruimten drastisch gewijzigd.

Onder de oude wetgeving was de verhuur van een opslagruimte onderworpen aan de verplichte btw-regelgeving op voorwaarde dat aan twee voorwaarden was voldaan. Het moest handelen over een ruimte die specifiek ontworpen was voor de opslag van goederen en maximaal 10% van de ruimte mocht gebruikt worden als kantoorruimte.

Dit is gewijzigd en enkel het effectieve gebruik van het gebouw is nog van belang. Een gebouw dat hoofdzakelijk gebruikt wordt als opslagruimte valt onder de btw-regelgeving. Hoofdzakelijk gebruik veronderstelt dat minstens 50% van de oppervlakte of het volume (afhankelijk van de situatie) wordt gebruikt als opslagplaats. Als het gaat over een B2C situatie is er sprake van verplichte btw, terwijl de verhuur van opslagruimtes in een B2B  verhouding onder het stelsel van de optionele btw valt.

Meer info. Refibo bvba verstrekt u graag meer informatie omtrent de btw regelgeving op onroerende verhuur.

Bij vragen contracteer ons gerust op het nummer + 32 (0) 9 223 31 54 of het volgend e-mailadres: studiedienst@refibo.be

[1] Een ingrijpende wijziging aan de wezenlijke elementen van het gebouw waarvan de kostprijs (excl. btw) minstens 60% uitmaakt van de verkoopwaarde van het gebouw na de werken.