Een ondertekend compromis wederzijds opzeggen is sinds 2007 niet langer een kostelijke bedoening.

Hoe het tot voor 2007 was. Bijna altijd sluiten kopers en verkopers van huizen of gronden een onderhandse verkoopovereenkomst af, het zogenaamde compromis. Velen beseffen niet of onvoldoende dat dit contract bindend is en dat deze overeenkomst aanleiding geeft tot het betalen van registratierechten. De notariële akte dient enkel om het contract dat tussen welbepaalde partijen gesloten is, officieel wereldkundig en afdwingbaar te maken ten opzichte van anderen, of in juridische termen tegenstelbaar aan derden te maken.

Het gebeurde vaak dat na de aankoop en ondertekening van de compromis, de koper zich de bedenking maakt dat hij eigenlijk niet voor zichzelf wilde kopen maar voor zijn dochter of zoon, of voor de zaak, de vennootschap. Vaak dient er zich een nieuwe en betere opportuniteit aan en is er iemand bereid de compromis over te nemen, enz.

Tot voor 2007 was het dan te laat om nog wijzigingen aan te brengen aan de onderhandse verkoopovereenkomst. Als de notariële akte werd opgemaakt op naam van iemand anders dan de onderhandse overeenkomst, dan beschouwde de fiscus deze operatie als een wederverkoop, die het registratierecht een tweede keer verschuldigd maakt. Ook als er nooit een authentieke akte zou worden verleden omdat de verkoop door partijen minnelijk werd ontbonden, was er sprake van een wederverkoop aan de oorspronkelijke eigenaar, die ook weer het evenredig registratierecht verschuldigd maakt. Een zware fiscale bestraffing dus.

In het Vlaams Gewest bedraagt het registratierecht 10% van de prijs voor elke verkoop, ruiling, en andere overeenkomst onder bezwarende titel waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed wordt overgedragen. Voor de aankoop van bescheiden woningen geldt een tarief van 5%.

Situatie sinds 1 november 2007. Op 23 november 2007 heeft de Vlaamse Regering het ontwerp van decreet houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten goedgekeurd. Wie een onderhandse koopovereenkomst van een onroerend goed heeft ondertekend en daarop wil terugkomen, kan dat met terugwerkende kracht sinds 1 november 2007 zonder een zware fiscale kost.

Wanneer partijen besluiten de initiële verkoopovereenkomst (het compromis) minnelijk te ontbinden of te vernietigen vooraleer de evenredige registratierechten betaald zijn, dan zal de initiële verkoop slechts onderhevig zijn aan een vast registratierecht van 10 euro. Er moet dus wel degelijk een wederzijds akkoord zijn tussen koper en verkoper om het compromis te ontbinden.

Sinds 1 november 2007 kan men dus in het Vlaams Gewest op een gemakkelijke en fiscaal gunstige manier de onderhandse overeenkomst beëindigen. Men hoeft slechts twee keer 10 euro registratierechten te betalen: voor de registratie van de aanvankelijke verkoopsovereenkomst en voor de overeenkomst tot minnelijke vernietiging of ontbinding.

Voorwaarden zijn dus dat de initiële overeenkomst nog niet bij notariële akte mag vastgesteld zijn (enkel onderhandse verkoopsovereenkomst) en dat het initiële registratierecht nog niet betaald mag zijn. Bovendien moet de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging samen met de initiële overeenkomst binnen de vier maanden ter registratie worden aangeboden. De registratie van de overeenkomst tot minnelijke vernietiging of ontbinding zal dan eveneens onderworpen worden aan een registratierecht van 10 euro.

Ingeval het initiële registratierecht wel al betaald werd (10% bij registratie onderhandse verkoopsovereenkomst), is een teruggave nog mogelijk, mits voorlegging van de geregistreerde overeenkomst tot minnelijke vernietiging of ontbinding, op voorwaarde dat die overeenkomst dateert van minder dan één jaar na de vernietigde of ontbonden overeenkomst.

Bronnen:

– Decreet houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten (afkondiging 23 november 2007, publicatie in B.S. van 3 januari 2008).

–  Belgisch Staatsblad

– www.taxtalk.be

– www.sbb.be

– www.pap.be