In de aanloop naar de kerstvakantie, een periode waarin velen zich voorbereiden op een skivakantie, wandelvakanties in de Ardennen of een weekendje weg met de familie voor kerstmis en overwegen te verblijven in een aangename Airbnb, wordt de opkomst van de deeleconomie steeds meer zichtbaar. Deze evolutie heeft een revolutionaire impact gehad op traditionele zakelijke modellen, waarbij individuen zich in toenemende mate in het ondernemerschap storten en zich registreren op platforms zoals Airbnb, Uber, FLAVR en Thuisafgehaald om hun diensten aan te bieden.

De successen van deze deeleconomie trekken echter niet alleen de aandacht van enthousiaste ondernemers, maar ook van de fiscus. In het bijzonder is Airbnb een onderwerp dat de fiscus nauwlettend volgt, gezien het feit dat ongeveer 10.000 Belgen hun accommodatie via dit online platform aanbieden. Maar hoe dient men deze inkomsten correct aan te geven? Hier zetten we de mogelijkheden op een rij.

Uit cijfers blijkt dat de aankopen van tweede verblijven in de Ardennen door Vlamingen weer sterk in de lift zit. Kriebelt het bij u ook om een tweede verblijf aan te kopen en dit eventueel te verhuren voor kortverblijf? Het vermijden van onaangename brieven van de FOD Financiën en het voorkomen van bezoekjes van belastinginspecteurs is natuurlijk wenselijk! De fiscus zoekt actief verhuurplatformen af naar regelmatige verhuurders op het internet.

Dit vormt op zichzelf geen bedreiging, mits u de juiste procedures en regelgeving naleeft. Het naleven hiervan kan echter een uitdaging zijn, gezien de complexiteit van het Belgische belastingsysteem. Het feit dat het wettelijk kader met betrekking tot peer-to-peer verdienmodellen nog verfijning behoeft, vormt een extra struikelblok. Voor een zorgvuldige weergave van het wettelijk kader dienen drie verschillende situaties te worden onderscheiden, elk onderworpen aan verschillende wetgeving.

Optie 1: Af en toe een kamer, zonder extra diensten

Indien je enkel de sleutel overhandigt zonder verdere aanvullende diensten te verstrekken, heb je de mogelijkheid om je huurinkomsten te rapporteren als zowel roerende als onroerende inkomsten.

Het onroerend inkomen betreft het kadastrale inkomen van de woning, beperkt tot het verhuurde gedeelte van de desbetreffende woning, en is tevens begrensd tot de verhuurperiode. Dat beperkt KI wordt vermenigvuldigd met 2,388 (indexatie). Van dit resulterende bedrag zijn geen kosten aftrekbaar, met uitzondering van eventueel betaalde leningsintresten voor de betreffende woning.

In veel gevallen zijn de verhuurde kamers gemeubileerd. Aangezien de verhuurder roerende goederen ter beschikking stelt, wordt tevens belasting geheven op een roerend inkomen. Het belastbare bedrag van dit roerend inkomen wordt forfaitair vastgesteld op netto 40% van de opbrengsten. Van dit bedrag kan nog eens 50% aan forfaitaire kosten worden afgetrokken, dit ter compensatie van uitgaven voor elektriciteit, internet en water. Over het resterende gedeelte dient een belasting van 30% te worden voldaan.

Voorbeeld: Indien je in een bepaald jaar € 2.000,00 verdient met Airbnb, dien je € 120,00 aan roerende inkomstenbelasting en € 119,00 aan onroerende inkomstenbelasting te betalen. Dit resulteert uiteindelijk in een nettobedrag van € 1.761,00, wat overeenkomt met 88% van je totale verdiensten.

Optie 2: Incidentele of zeer sporadische verhuur

Indien je de kamer op zeer sporadische basis verhuurt, dien je deze inkomsten aan te geven als ‘diverse inkomsten’ bij je belastingaangifte. Als zeer sporadische verhuur wordt het geval aangekomen waarbij je de kamer slechts enkele keren per jaar verhuurt. Dergelijke inkomsten worden afzonderlijk belast tegen een tarief van 33%. Het is echter van essentieel belang om voorzichtig te zijn, aangezien de fiscale autoriteiten zullen beoordelen of het daadwerkelijk gaat om een incidentele activiteit of om een professionele bezigheid.

Niettemin heb je de mogelijkheid om bepaalde kosten af te trekken. Dit kan zowel op basis van werkelijke kosten (zoals onderhoud, elektriciteit, ontbijt, enz.) als via een forfaitair kostenpercentage van 20%.

Voorbeeld: Indien je in een bepaald jaar € 400,00 verdient met Airbnb en het kostenforfait van 50% hanteert, bedragen de belastingen € 106,00. Hierdoor behoud je uiteindelijk € 294,00, wat overeenkomst met 74% van je totale inkomsten.

Optie 3: Ervaren Airbnb-verhuurder (met extra’s)

De term ‘ervaren Airbnb-verhuurder’ verwijst naar iemand die regelmatig en herhaaldelijk zijn of haar woning via Airbnb verhuurt. Hoewel er geen specifieke wettelijke definitie is voor deze term, wordt over het algemeen aangenomen dat iemand die gedurende een aanzienlijke periode regelmatig verhuurt en daar een inkomen uit genereert, als ervaren kan worden beschouwd.

Op dat moment wordt het verhuren beschouwd als een commerciële activiteit. In dat geval is het raadzaam te overwegen over te stappen naar een zelfstandig statuut in hoofdberoep of bijberoep, wat vereist dat je wordt ingeschreven in het KBO (Kruispuntbank voor Ondernemingen).

Bij de overstap naar een zelfstandige statuut is het tevens mogelijk om de verhuur van een kamer of woning ruimer te benaderen en eventuele extra diensten aan te bieden zoals dagelijkse schoonmaak, ontbijt, …

Ervaren verhuurders moeten zich bewust zijn van de lokale wetgeving, belastingverplichtingen en contractuele beperkingen om een succesvolle en wettelijk conforme Airbnb-verhuurpraktijk te handhaven.

Voorbeeld: Indien je overweegt je kamer vrijwel elk weekend te verhuren, inclusief extra’s zoals ontbijt, en je verwacht hiermee een omzet van ongeveer €5.000 te behalen, zijn er enkele financiële overwegingen. In eerste instantie mag je beroepskosten aftrekken. Vervolgens worden sociale bijdragen en de reguliere personenbelasting toegepast op het resterende bedrag. Over het geheel genomen komt je netto-inkomen uit op iets minder dan de helft van de behaalde omzet.

Opgelet bij onderverhuring via Airbnb

Bij het verkennen van Airbnb-verhuur valt op dat veel van deze verhuurders tevens de hoofdhuurders zijn van het betreffende onroerend goed. In België staat het algemene huurrecht onderhuur toe, tenzij het huurcontract anders bepaalt. Het is daarom van essentieel belang om te controleren of uw huurcontract onderverhuur toestaat, aangezien vaak een verbod op onderverhuur van kracht is. Indien u niet de hoofdhuurder bent, bezit u niet het recht om het pand geheel of gedeeltelijk aan een ander te onderverhuren.

Indien de hoofdhuurder het onroerend goed geheel of gedeeltelijk onderverhuurt in strijd met de bepalingen van het huurcontract, behoudt de verhuurder mogelijk het recht om de stopzetting van de onderverhuur te eisen, samen met de mogelijkheid tot het vorderen van een schadevergoedingen. Mocht dit niet volstaan zijn, kan tevens de tussenkomst van de rechter worden ingeroepen, die overeenkomstig het gemeen recht bevoegd is om het contract te ontbinden bij ernstige tekortkomingen. Bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming bij onderverhuur via Airbnb zal met name worden gekeken naar de frequentie en omvang ervan.

Het is daarom essentieel dat, indien u de hoofdhuurder bent en een deel van het onroerend goed wilt onderverhuren, u eerst het huurcontract controleert op de toelating van onderverhuur. Als dit niet het geval is, kunnen er nog steeds andere afspraken worden gemaakt met de verhuurder, maar deze moeten schriftelijk worden vastgelegd.

Dient u btw toe te passen op de verhuur?

Gemeubelde verhuur dient vrijwel altijd te worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6%. Sinds 1 januari 2022 schrijft de wet voor dat alle verhuurders die gemeubelde verhuur verrichten van minder dan drie maanden, verplicht zijn dit verlaagde btw-tarief toe te passen. Deze bepaling geldt zowel voor particulieren die een kamer verhuren.

Zelfstandigen die normaal gesproken onder de btw-vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen vallen, dienen bij gemeubelde verhuur echter wel btw in rekening te brengen.

In het geval van verhuur via Airbnb zal Airbnb automatisch de btw op de factuur aanrekenen.

Conclusie: Correcte Aangifte voor Zorgeloze Verhuur

Hoewel het zelfstandige statuut op financieel gebied wellicht minder aantrekkelijk lijkt dan het genereren van (on)roerende inkomsten, vormt dit de enige juridische optie wanneer men de kamer op regelmatige basis verhuurt. Het is van essentieel belang te realiseren dat zelfstandigen aanzienlijk meer aftrekbare kosten hebben dan de gebruikelijke forfaits die in andere situaties gelden, zelfs indien men als bijberoep actief is. Dit biedt de mogelijkheid om de accommodatie op een bijzondere wijze vorm te geven en de tarieven dienovereenkomstig aan te passen.

In elk geval dient er in alle drie de gevallen is een zorgvuldige fiscale aangifte noodzakelijk. De correcte bedragen dienen in de juiste vakken te worden ingevuld, en alle kosten moeten op een rechtmatige wijze worden gerechtvaardigd.

Wij staan klaar om te assisteren bij al jouw fiscale vraagstukken en om ervoor te zorgen dat jouw Airbnb-verhuuractiviteiten in overeenstemming zijn met de geldende wet- en regelgeving.

Aarzel niet om onze experts te contacteren op het nummer +32 9 223 31 54 of per mail op het mailadres studiedienst@refibo.be.

Blijf op de hoogte van het belangrijkste nieuws voor ondernemers, ontvang onze maandelijkse REFIBO nieuwsbrief nu in uw mailbox!