Als u een deel van uw privéwoning of onroerend goed verhuurt aan uw onderneming kan u niet om het even welke huurprijs vastleggen. Het is van belang om op de hoogte te zijn van de fiscale optimale huur. Vraagt u een te hoge huur? Dan kan dit geherkwalificeerd worden als loon en zal dit ook belast worden! In dit artikel wordt ingegaan op de optimale huur en hoe u deze verder kunt optimaliseren om van 2023 een fiscaal voordelig jaar te maken.

1. Vermijd dat overtollige huur als loon geherkwalificeerd wordt 

De berekening an sich

Huur ontvangen van uw vennootschap is fiscaal interessant aangezien deze opbrengsten in uw persoonlijk vermogen terecht komt als onroerend inkomen en u daarbij een kostenforfait van 40% in rekening mag brengen. Vergeleken met loon, waar dit maar 3% is, ligt dit aanzienlijk hoger! Bovendien zal u geen sociale bijdragen dienen te betalen op de geinde huurgelden. Om van deze voordelen te kunnen genieten dient u wel oog te hebben voor de limiet inzake de huur die u uw vennootschap kunt aanrekenen.

Let op! Het kostenforfait van 40% kan nooit groter zijn dan het gerevaloriseerde kadastraal inkomen (KI) vermenigvuldigd met 2/3.

Als u de optimale huur wilt berekenen, dient u in het oog te houden dat de huur niet hoger is dan het ongeïndexeerde kadastraal inkomen (KI) vermenigvuldigd met 5/3 en vervolgens vermenigvuldigd met de revalorisatiecoëfficiënt (deze coëfficiënt verschilt jaarlijks en en bedraagt dit jaar 5,37). Als vuistregel voor 2023 wordt de fiscaal optimale huur geschat op 8,95 keer het ongeïndexeerde KI. Indien u toch meer huur aanrekent aan de vennootschap, zal de huur worden geherkwalificeerd als bezoldiging, met alle gevolgen van dien!

Let op! Als u slechts een gedeelte van een gebouw verhuurt, moet u alleen rekening houden met het KI van het verhuurde gedeelte.

Voorbeeld: Stel dat u een gebouw verhuurt aan uw vennootschap met een ongeïndexeerd KI van € 1.400. In dat geval kunt u voor het jaar 2023 maximaal € 12.529 huur vragen. Dit wordt berekend door het KI van € 1.400 te vermenigvuldigen met 5/3 en vervolgens met 5,37. Als u slechts 20% van het gebouw verhuurt, zou de fiscaal optimale huur slechts € 2.505 zijn (€ 1.400 × 20% × 5/3 × 5,37), ofwel 20% van € 12.529.

2. Verhuur meubilair aan een voordeliger belastingtarief

Als er meubels in de ruimte staan die behoren tot uw privévermogen maar ook door de vennootschap worden gebruikt, dan kunt u deze ook aan de vennootschap verhuren. Bovendien is dit extra aantrekkelijk. Meubilair wordt namelijk gunstiger belast dan de verhuur van een gebouw aan uw vennootschap. Hier is er een kostenforfait van 50% van toepassing (art. 4, 2°, b KB/ WIB 92)  en wordt slechts 30% belasting geheven (art. 171, 3° WIB 92). Verder is het zo dat roerende verhuur niet kan geherkwalificeerd worden als loon.

3. Reken uw nutsvoorzieningen door

Laat uw vennootschap de kosten voor elektriciteit, verwarming en water apart terugbetalen. Deze terugbetaling wordt niet beschouwd als belastbaar inkomen en valt daarom buiten de herkwalificatie.

 4. Verhuur een terrein

De herkwalificatie geldt alleen voor de verhuur van gebouwen. Als u ook een terrein aan uw vennootschap verhuurt, bijvoorbeeld uw oprit als parkeerplaats voor klanten, kunt u daar een afzonderlijke huur voor vragen. Deze huur wordt volledig beschouwd als onroerend inkomen en er worden geen sociale bijdragen op geheven.

Let op! Het forfaitaire kostenaftrekpercentage voor terreinverhuur is slechts 10% in plaats van de gebruikelijke 40% (art. 13, tweede streepje WIB 92).

Heeft u vragen over de verschillende mogelijkheden waarop u fiscaal kan optimaliseren of wilt u uw huurovereenkomst aanpassen? Aarzel zeker niet om onze experts te contacteren op het nummer +32 9 223 31 54 of per mail op het mailadres studiedienst@refibo.be.

Blijf op de hoogte van het belangrijkste nieuws voor ondernemers, ontvang onze maandelijkse REFIBO nieuwsbrief nu in uw mailbox!